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La ciudad de Dallas ha puesto a la venta el problemático edificio ubicado en 7800 Stemmons Freeway.
El Concejo Municipal votó unánimemente el miércoles para aprobar la venta, tras un informe de la Gerente Municipal Kimberly Bizor Tolbert que describía las maneras en que la ciudad falló en hacer la debida diligencia antes de comprar un edificio que costó más de 21 millones de dólares en fondos de los contribuyentes.
En su informe, Tolbert dijo que la ciudad ha estado gastando 73,000 dólares al mes para mantener una propiedad de la que se mudaron el año pasado los empleados de la ciudad.
“Para una adquisición inmobiliaria tan grande e impactante, la ciudad no fue tan exhaustiva como debería haber sido y no designó un líder de proyecto claro,” dijo Tolbert en su informe, añadiendo que la ciudad no tenía un proceso adecuado para manejar inversiones a gran escala como se suponía que sería el edificio de Stemmons.
Desde el año pasado, la ciudad ha estado bajo fuego por su gestión de propiedades vacantes que posee.
Los edificios, en condiciones lamentables, han recibido críticas por la falta de mantenimiento y cuidado.
El voto del miércoles indica que la ciudad está empleando una estrategia de dos pasos que utilizó el año pasado para vender otra propiedad problemática de la ciudad: un edificio en St. Paul Street que alguna vez albergó a un proveedor de servicios para personas sin hogar.
Ese edificio fue vendido al prominente desarrollador del centro, Mike Hoque, para apoyar un proyecto de desarrollo de uso mixto cerca del Ayuntamiento.
El edificio de Stemmons, adquirido inicialmente para servir como una oficina de permisos de un solo punto, ahora pasará por un proceso de venta en dos etapas.
La primera etapa incluirá ofertas por la propiedad en su estado actual, y la segunda etapa implicará que la ciudad demuela el edificio y evalúe las ofertas solo por el terreno.
La medida en que la ciudad podrá recuperar su inversión se aclarará tras el proceso de licitación.
Los costos de demolición podrían añadirse, si esa es la ruta que la ciudad elige tomar.
En 2022, el valor de mercado de la propiedad era de 10.5 millones de dólares, según el Distrito de Tasación del Condado de Dallas, y los valores para los dos años siguientes no han sido actualizados en el sitio público.
La ciudad compró la propiedad al Ricchi Group LLC en 2022 por más de 14 millones y confió en una revisión “superficial” realizada por JLL, una firma inmobiliaria.
Tolbert dijo que el informe no tuvo en cuenta mejoras importantes en ADA, eléctricas y de HVAC y, inevitablemente, desperdició dólares de los contribuyentes.
“La realidad es que no realizamos suficiente debida diligencia en el momento de la compra y adquirimos una instalación problemática,” dijo Tolbert en su informe.
“En este momento, el curso de acción más responsable es vender el sitio y intentar recuperar la mayor cantidad de fondos posible.”
Mark Swann, auditor de la ciudad, también emitió una auditoría que se alinea en gran medida con el informe de Tolbert.
Proporcionó más detalles sobre cómo el departamento de servicios de desarrollo y la oficina de bonos, entre otros, no lograron trabajar juntos, incluyendo instancias donde cada uno asumió que el otro era responsable de las mejoras.
El informe del auditor también detalló cómo la ciudad, que tiene un historial de adquisición de servidumbres para derechos de paso, no tiene procesos establecidos y experiencia en la compra de bienes raíces.
El informe también mostró que el liderazgo anterior de la ciudad ignoró las preocupaciones de los empleados sobre la seguridad, lo que llevó a que algunos de ellos se dirigieran a la prensa.
The Dallas Morning News reveló el año pasado que la ciudad cerró silenciosamente el edificio y pidió a los empleados que regresaran al Centro Municipal de Oak Cliff en Jefferson Boulevard, donde la oficina de permisos ha estado ubicada desde la década de 1980.
El periódico informó más tarde que el edificio tenía múltiples violaciones de código de incendios y no cumplía con las regulaciones de permisos de la ciudad.
El Concejo Municipal comenzó a investigar los problemas.
Tolbert hizo que encontrar una solución fuera una prioridad como parte de su plan de 100 días cuando se convirtió en la gerente municipal interina.
La propiedad es una de varias oficinas antiguas a lo largo de Stemmons Freeway y Harry Hines Boulevard.
Un estudio de mercado de 2022 del área de Stemmons Freeway indicó que las empresas médicas y de atención médica, así como las agencias estatales y federales, representaban una parte significativa de la base de inquilinos del mercado.
A nivel nacional, el sector de los edificios de oficinas ha seguido luchando con altas tasas de vacantes y una débil actividad de arrendamiento, lo que ha resultado en una disminución de los valores.
Esta tendencia ha llevado a varios desarrolladores a convertir oficinas en unidades residenciales.
El área alrededor de Stemmons Freeway tiene zonificación de uso múltiple, lo que podría permitir la construcción de una variedad de proyectos, desde desarrollos de uso mixto hasta proyectos de vivienda asequible.
El informe de Tolbert echó la culpa directamente a la administración anterior.
El exfuncionario de la ciudad, Majed Al-Ghafry, uno de varios funcionarios con conocimiento sobre la compra del edificio de 11 pisos, ha defendido a la administración anterior, afirmando que sería un error para la ciudad vender el edificio porque no tenía problemas estructurales.
“En los primeros seis o ocho meses, gastamos seis o más millones de dólares en mejoras para inquilinos, moviendo paredes, derribando paredes,” dijo Al-Ghafry, añadiendo que múltiples departamentos que no estaban planeados para estar en el edificio querían mudarse a la propiedad.
“La incompetencia no estaba en la parte de la compra; la incompetencia estaba en la forma en que fue gestionada,” afirmó.
El exgerente de la ciudad, T.C. Broadnax, Al-Ghafry, el exasistente del gerente de la ciudad Robert Perez y el exfuncionario de construcción Andrew Espinoza, quienes deberían haber estado al tanto de los problemas en el edificio, ya no están en la ciudad.
Dallas no es la primera entidad gubernamental en plantear inquietudes sobre la propiedad.
En 2018, el Servicio Postal de los Estados Unidos, inquilino desde 1993 hasta 2018, quiso mudarse debido a “numerosos problemas con el edificio.”
En documentos judiciales, los funcionarios de USPS dijeron que querían reubicar sus operaciones después de comprar el edificio Nokia en Plano.
Un juez federal se pronunció finalmente a favor de USPS.
