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Los inversores de multifamiliares en Houston están listos para dejar atrás el mantra de “extender y pretender”.
Las ventas en dificultades y las ejecuciones hipotecarias están tardando mucho más en llevarse a cabo de lo que cualquiera esperaba, dijo Cole Kellogg, vicepresidente de Adquisiciones Multifamiliares de FCP, en la Conferencia Anual Multifamiliar de Bisnow en Houston el miércoles.
Sin embargo, millones de dólares siguen a la espera, ya que las tasas de interés caen y los prestamistas se cansan de modificar préstamos para gestionar situaciones de distress.
Por lo tanto, los inversores se están preparando para la acción, con la esperanza de finalmente capitalizar el dolor y terminar en el lado ganador de la corrección del mercado, dijeron los panelistas en el evento que se llevó a cabo en el Westin Houston Memorial City.
“Realmente creemos que 2025 será la oportunidad donde muchos de estos activos de vivienda de fuerza laboral de alto apalancamiento, que fueron adquiridos en ’21 y ’22, realmente comenzarán a salir al mercado”, dijo Kellogg.
“Sinceramente, estamos emocionados por esa oportunidad de inversión.”
El multifamiliar tuvo un “período de luna de miel” durante aproximadamente una década antes de que las tasas de interés comenzaran a aumentar en 2022, dijeron los panelistas.
El costo del capital era extremadamente bajo, y muchos sobrepagaron por propiedades, comentó Terri Clifton, socia gerente de Better World Properties.
Clifton recordó una ocasión en la que tuvo que asistir a una entrevista por Zoom para convertirse en la finalista para la compra de una propiedad debido a la gran cantidad de compradores interesados.
Luego, los valores de propiedad disminuyeron entre un 25% y un 30%, el costo de los impuestos y el seguro se disparó y la deuda a tasa variable se volvió incontrolable, lo que redujo la cantidad de compradores y llevó a algunos inversores a problemas.
“Ahora, las personas que compraron algunas de esas ofertas están en problemas y buscan salir”, dijo Clifton.
Los actores multifamiliares de Houston inicialmente pensaron que el mantra “sobrevivir hasta el ’25”, otro lema popular de CRE, no se aplicaría a ellos.
Dado factores como el hecho de que Houston tenía el mayor porcentaje de préstamos multifamiliares criticados en la nación este verano, muchos esperaban una ola de distress y ventas forzadas este año.
“Definitivamente estamos comenzando a ver las grietas emerger, pero personalmente he estado muy sorprendido de que no sea tan generalizado como esperaba”, dijo Sameer Walvekar, director general senior de Urban Genesis.
“Los prestamistas están trabajando en la modificación de préstamos con los patrocinadores, y están pateando la lata hacia adelante.”
Sin embargo, Kellogg mencionó que los prestamistas y los prestatarios finalmente están llegando a un impasse.
Better World Properties ya está encontrando oportunidades en el distress.
En los últimos dos meses, la compañía ha asumido la gestión de cuatro propiedades en ejecución hipotecaria, dijo Clifton.
Better World está reposicionándolas para llevarlas al mercado para la venta dentro de un año y medio.
Habrá ganadores y perdedores a lo largo de esta corrección del mercado, agregó.
Algunos sindicadores se negaron a aceptar la realidad, por lo que recaudar más capital de inversores para mantener sus propiedades.
Un número de ellos acumuló deudas al no pagar el mantenimiento y otras facturas, estresando al personal en el sitio, lo que provocó rotación, dijo Clifton.
“Compramos algo hace cuatro o cinco meses y lo conseguimos a un precio increíblemente bueno”, dijo.
“Eso es porque el vendedor, su préstamo estaba por vencer y se vio obligado a vender.
“Vas a ver mucho de eso sucediendo aquí en el próximo año.”
Algunos precios se autocorregirán y caerán, dejando oportunidades para que los inversores obtengan ganancias en las compras, dijo Clifton.
“De hecho, nos estamos preparando para asumir uno de un prestamista y llevarlo internamente, lo que significa que los pobres inversores perdieron todo su capital”, dijo.
“Pero mi nuevo grupo de inversión va a ganar.”
Es útil que ahora los acuerdos multifamiliares sean mucho mejor evaluados, dijo Ash Shah, presidente y director ejecutivo de Impex Capital Group, señalando un cambio dramático en la mentalidad desde que terminó el período de luna de miel.
“No es solo alguien poniendo una evaluación en una hoja de cálculo y diciendo ‘Oh, va a haber retornos increíbles’, explicó Shah.
“Los inversores, los prestamistas, todos se han vuelto más astutos, más cuidadosos, más sofisticados.”
Está encontrando más capital institucional que entra en escena y quiere una mayor parte del pastel como resultado del enfoque más conservador hacia los préstamos.
Para él, Shah es agnóstico en cuanto a la clase de activo y ubicación al buscar acuerdos.
“Lo más importante para nosotros son nuestros socios de [joint venture], nuestros patrocinadores, su experiencia”, dijo.
“¿Han pasado por un par de recesiones? ¿Cuál es exactamente el plan de negocios, su visión y demás?”
Es posible encontrar diamantes en bruto en todo el país, dijo, pero el Sun Belt y Texas tienen ventaja debido al crecimiento poblacional.
El mercado multifamiliar de Houston ha visto mejores fundamentos que otras ciudades de Texas debido a su menor ola de suministro, dijo Walvekar.
El crecimiento de alquileres de Houston fue negativo del 1.5% en mayo, en comparación con el negativo 8.3% en Austin, según MRI ApartmentData.
Esto deja oportunidades para los desarrolladores, y Urban Genesis está viendo 30 a 40 nuevas unidades alquilarse cada mes, dijo Walvekar.
“Dada la falta de suministro aquí en Houston, nuestras velocidades tienden a ser más fuertes”, dijo.
“Nuestros alquileres están en pro forma o por encima de la pro forma.”
Esa tendencia debería mantenerse para los proyectos que se entreguen en los próximos 24 meses, ya que los altos costos de construcción y capital han limitado el número de nuevos proyectos que se están realizando, lo que reduce el suministro, comentó Walvekar.
El dinero todavía está disponible para capitalizar nuevos desarrollos, pero proviene de fuentes más limitadas y diferentes que hace dos años, dijo.
“Los desarrollos más recientes que hemos capitalizado y que hemos comenzado a construir están realmente enfocados en… individuos de altos patrimonios y oficinas familiares que tienen una perspectiva a largo plazo y pueden ver más allá del ruido del suministro y la preocupación en los próximos dos o tres años”, dijo Walvekar.
Los inversores y desarrolladores pueden tener éxito en el mercado multifamiliar si compran correctamente y no sobreelevan sus acuerdos, dijo Clifton.
“Si eres inteligente, haces tu evaluación correctamente y te preparas y planeas para esa estabilidad, vas a ganar en cualquier mercado”, dijo.
