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En cuanto a la cálculo total del costo de un proyecto, los ahorros representan menos del 1%. Esto es insignificante en comparación con los supuestos costos duros que se destinan a un edificio, que la ciudad estima en $360,000 por unidad para construcción de baja altura y $450,000 por unidad para construcción de gran altura, que pueden representar entre el 50% y el 75% del costo total de construcción.
Si, como se espera, los funcionarios recortan otro medio punto de la tasa de interés para finales de año, los ahorros inmediatos podrían duplicarse.
Tomemos un préstamo de construcción de $10 millones. Si factores como la mano de obra y los materiales permanecen constantes (y eso es un gran “si”), un préstamo de construcción fijado sobre la tasa de interés federal verá un ahorro inmediato de al menos $50,000 en el presupuesto total del proyecto debido a los recientes recortes en la tasa.
Aquí hay una mirada teórica sobre cómo las tasas de interés más bajas podrían ser un viento favorable para proyectos en la cuerda floja, según Robert Slatt, un principal en la empresa de préstamos comerciales Gantry en San Francisco.
Las altas tasas de interés son un factor desalentador principal en el congelamiento severo que enfrentan los grandes proyectos inmobiliarios en la ciudad. Entonces, ¿tendrá la disminución un efecto de descongelación? La respuesta corta: Sí, pero probablemente no hasta después de las elecciones, y tomará un año y algunos recortes más en las tasas.
La semana pasada, con la inflación aparentemente bajo control, la Fed anunció que reduciría su tasa de referencia en medio punto, el primer y mayor recorte desde marzo de 2020. Al menos se esperan dos recortes más para finales de año.
La decisión de la Fed de aumentar las tasas de interés durante los últimos dos años hizo que la espiral descendente del mercado inmobiliario comercial de San Francisco fuera mucho peor. Prestar dinero se volvió costoso e impráctico, lo que dificultó que los proyectos salieran adelante.
Las autoridades han intentado reducir los costos de construcción; por ejemplo, eliminando ciertos requisitos de vivienda asequible para nuevos desarrollos, recortando ciertos impuestos y aplazando tarifas. Sin embargo, estas medidas aún no han generado un movimiento masivo hacia el desarrollo, pero han sido posicionadas por los líderes como una forma de preparar a la ciudad para un futuro cuando el entorno económico general mejore.
Notablemente, el mercado inmobiliario comercial ya había comenzado a “preciosar” el recorte de tasas de interés mucho antes del anuncio de la Fed.
“Si esperas una disminución sustancial del precio después de la semana pasada, te equivocas gravemente”, dijo Slatt. “Ha sido como ‘El Día de la Marmota’, repitiendo eso una y otra vez a los clientes”.
Un desarrollador que tiene planes de vivienda autorizados en el área de la Bahía coincidió. Incluso a medida que las conversaciones sobre financiamiento mejoran, creen que la nueva construcción no comenzará hasta después de las elecciones de noviembre, ya que los inversores buscan evaluar dónde se posicionan los funcionarios electos locales y nacionales sobre ciertos temas fiscales y de zonificación.
“[El recorte] solo nos señala que la economía vuelve a estar en forma”, dijo el desarrollador, que prefirió mantenerse en el anonimato para proteger sus relaciones laborales. “Creo que todos están esperando que caiga la otra zapatilla antes de hacer movimientos”.
En lugar de ahorros monetarios directos, un beneficio clave de la reducción de las tasas y la expectativa de más recortes es crear un impulso “psicológico”, que se traduce en negociaciones más benévolas en torno a préstamos y refinanciamiento, según Jay Hawkins, economista senior en la oficina de PNC Bank en San Francisco.
Sin embargo, financiar la compra de un edificio comercial a través de un préstamo bancario tradicional sigue siendo casi imposible, según el jefe de una firma inmobiliaria que busca comprar más propiedades en San Francisco y pidió no ser identificado ya que se encuentra en negociaciones activas.
“Esto dará a los compradores más convicción y la capacidad de apoyarse en sus proyecciones positivas”, dijo el inversor. “Cualquiera con una tasa de interés variable apreciará los ahorros, pero todavía estamos lejos de regresar a un entorno normalizado”.
Un ejemplo es que individuos de altos patrimonios, como el multimillonario local Gregg Flynn y la familia Pelosi, se han convertido en los motores financieros de las transacciones inmobiliarias en San Francisco.
Ted Egan, el economista jefe de la ciudad, dijo que su oficina proyecta un 2025 lento, pero que la construcción probablemente verá efectos positivos a mediano plazo.
