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El concejal de la ciudad de Dallas, Paul Ridley, ha estado soportando el peso del mundo, o al menos el futuro de los barrios unifamiliares, si ForwardDallas tiene algo que decir al respecto.
El plan integral de uso del suelo de la ciudad de Dallas se dirige al ayuntamiento el miércoles para una audiencia pública y posible votación, tras una larga y ardua batalla de juntas, comités y reuniones comunitarias.
Para Ridley, ForwardDallas ha estado ocupando su mente de manera constante durante más de un año.
El plan no se ha actualizado desde que fue redactado originalmente en 2006, y la mayoría está de acuerdo en que es hora de un nuevo documento de visión, ya que la ciudad cambia ante una crisis de asequibilidad de vivienda.
A principios de este año, parecía que ForwardDallas 2.0 podría estar condenado, ya que los propietarios se movilizaron para luchar contra la densidad que creían podría invadir sus vecindarios unifamiliares.
El concejal del distrito 14, que representa a Downtown, Uptown y partes del este de Dallas, fue aclamado como un héroe por algunos cuando introdujo varios enmiendas de compromiso en una reunión del Comité de Desarrollo Económico del Ayuntamiento el 3 de septiembre.
Nos sentamos con Ridley la semana pasada para hablar sobre por qué no simplemente eliminó el componente de vivienda, qué harán sus enmiendas para proteger a los barrios unifamiliares y cómo cree que será la votación del miércoles.
CandysDirt.com: ¿Qué quieres que tus constituyentes sepan sobre ForwardDallas 2.0?
Paul Ridley: ForwardDallas es un plan integral, lo que significa que es un documento de políticas que establece cuál es la visión de la ciudad para el desarrollo futuro del uso de la tierra en Dallas.
No es un documento de zonificación.
No cambia por sí mismo ninguna zonificación en la ciudad.
Hay un proceso establecido para cambiar la zonificación, que requiere audiencias públicas ante la comisión de planes y el concejo de la ciudad antes de que cualquier propiedad en particular pueda ser reclasificada para un uso diferente.
Esa no es la función de ForwardDallas, esa es la función de nuestro código de desarrollo, que proporciona los diferentes distritos de zonificación.
Esa es una distinción fundamental que las personas deben darse cuenta.
En términos de lo que hace ForwardDallas, realmente es una actualización de una versión anterior de ForwardDallas que fue adoptada por el concejo en 2006.
Esto era necesario para actualizar el plan anterior debido a las tendencias de desarrollo cambiantes, el aumento de la población en Dallas y el aumento del desarrollo en general, para que podamos adaptarnos a las condiciones cambiadas de cara al futuro.
CandysDirt.com: Hubo mucha preocupación sobre la densidad de vivienda y el uso multifamiliar en los vecindarios.
¿Cómo respondiste a eso y cómo llegaste a los compromisos que introdujiste a principios de este mes?
Ridley: Escuché la opinión de los residentes de mi distrito y, francamente, de toda la ciudad, sobre lo que ForwardDallas podría significar para la estabilidad y preservación de sus vecindarios.
Después de hablar con muchas personas a través de reuniones, tanto cara a cara como virtuales, desarrollé una serie de enmiendas a ForwardDallas que abordan sus preocupaciones.
CandysDirt.com: ¿Qué hacen esas enmiendas?
¿Cómo abordan las preocupaciones?
Ridley: Insertan un lenguaje que explica la función de la matriz de uso del suelo.
Eso fue algo que muchas personas objetaron, pensando que permitía cualquier tipo de uso del suelo en cualquier tipo de distrito de zonificación.
La revisión específica que añadí a la matriz fue un pie de página que dice que esta es una matriz de uso del suelo, no es una matriz de zonificación.
No se traduce en zonificación.
Matriz de tipos de lugares (ForwardDallas 2.0).
Por ejemplo, contiene una serie de tipos de lugares.
Los tipos de lugares no son distritos de zonificación.
Son categorías generales de uso del suelo.
La que más preocupaba a las personas era la Residencial Comunitaria.
La Residencial Comunitaria nunca fue destinada a ser un distrito unifamiliar.
En cambio, abarca todos los tipos de usos residenciales más algunos usos comerciales, como venta minorista de barrio, oficina de barrio e institucionales, como iglesias y escuelas, que actualmente están permitidos en distritos zonificados unifamiliares.
Esos complementan la estructura del vecindario existente al proporcionar instalaciones y servicios necesarios para los residentes de esas áreas residenciales comunitarias.
Además de eso, añadí un lenguaje en las partes narrativas de ForwardDallas que explica el propósito de los tipos de lugares y su distinción con las categorías de zonificación que están agrupadas en esos tipos de lugares.
CandysDirt.com: ¿Qué tipo de respuesta estás recibiendo a ese nuevo lenguaje?
Hubo un pequeño aluvión de “Ridley salvó el día”, pero a medida que les hemos dado un poco de tiempo a las personas para procesarlo, he descubierto que algunas personas no saben si esto hará alguna diferencia.
Ridley: He escuchado sentimientos similares y creo que eso proviene de quizás una mala comprensión entre los tipos de lugares y los distritos de zonificación.
Hubo un llamado a principios de este verano para convertir el tipo de lugar Residencial Comunitaria en un tipo de lugar unifamiliar.
Eso no solo no es necesario, sino que es contraproducente.
Esto no es, como dije antes, un documento de zonificación.
La zonificación residencial unifamiliar es un distrito de zonificación.
Eso, por su propia naturaleza, excluye otros usos que son complementarios a los unifamiliares, como escuelas, iglesias, comercio local y otros tipos de viviendas.
Si bien esa es una distinción muy importante de hacer y la zonificación unifamiliar es algo que necesitamos preservar y proteger de usos incompatibles, creo que hubo una confusión entre el tipo de lugar Residencial Comunitaria y el distrito de zonificación unifamiliar.
La gente quería que fuera exclusivamente un distrito de zonificación unifamiliar, pero ese simplemente no es el propósito de esta matriz de uso del suelo.
CandysDirt.com: Hubo alguna discusión sobre eliminar por completo el componente de vivienda del plan.
¿Era algo que consideraste?
Ridley: No, no lo consideré.
He intentado salvar ForwardDallas porque creo que necesitamos actualizar nuestro plan integral de 2006.
Necesitamos hacer eso periódicamente, para asegurarnos de que todavía sea un documento relevante para nuestras necesidades actuales.
Lo vi como simplemente patear el bote hacia adelante.
Hay otros componentes de ForwardDallas que no han sido particularmente controvertidos, como la sección de justicia ambiental, que es importante para proteger las áreas residenciales existentes de la amenaza de contaminación tóxica de los usos industriales adyacentes.
Es muy importante que esa parte sea adoptada.
No quería que este documento se fuera en partes.
Algunas personas sugirieron que esperáramos a considerar la vivienda hasta después de la próxima elección.
Esa es solo una evasión del tema.
Necesitamos enfrentar el asunto de manera directa ahora.
Si no nos gusta lo que hay en el plan en cuanto a vivienda, entonces necesitamos cambiarlo, y eso es lo que intenté hacer.
En este breve clip, el concejal de Dallas, Paul Ridley, responde si Dallas enfrenta una crisis de vivienda y dónde debería ir el desarrollo denso.
CandysDirt.com: ¿Se convirtió esto en un tema político y es arriesgado, en un clima donde muchos miembros del concejo anunciarán sus candidaturas para la reelección pronto, abordar algo como esto?
Ridley: Bueno, casi todo en el Ayuntamiento es político en un nivel u otro.
Este es un problema que afecta a tantas personas en la ciudad y es por eso que hemos visto tanta participación durante todo el proceso, comenzando con la comisión de planes y ahora en el ayuntamiento.
Las personas tienen su mayor inversión en muchos casos en sus hogares.
Les preocupa que los valores de propiedad puedan verse afectados si se construye vivienda densa e infiltrada justo al lado de ellos.
También les preocupa los efectos prácticos de que más personas vivan en su calle en términos de tráfico y seguridad para los niños que juegan en el vecindario, en la capacidad de estacionamiento.
¿Habrá más personas estacionándose en la calle, dificultando que tengan invitados a casa porque no hay lugar para estacionar?
¿Afectará la cubierta de árboles al aumentar la relación de cobertura de desarrollo de suelo en lo que eran lotes unifamiliares, talando muchos árboles de legado?
¿Sobrecargará el sistema de utilidad que fue diseñado en algunos casos hace décadas, en algunos casos hace 100 años, que no fue diseñado con la capacidad para acomodar multiplexes?
Estas son todas preocupaciones legítimas.
Paul Ridley.
CandysDirt.com: ¿Cuáles son tus pensamientos sobre cómo fue manejado esto por el personal?
Ridley: Podría haber sido mejorado.
CandysDirt.com: ¿Crees que tienes ocho votos?
¿Crees que esto se votará el miércoles y, de ser así, va a aprobarse?
Ridley: Estará en la agenda, así que estará en discusión.
Está programado para ser aprobado en base a las recomendaciones del Comité de Desarrollo Económico, donde primero introduje mis enmiendas propuestas al plan.
El Comité de Desarrollo Económico, creo, aprobó unánimemente los cambios y pensó que esta era la dirección correcta a tomar.
El concejo generalmente sigue las recomendaciones de su comité componente.
Esa es algo que me gustaría ver suceder el miércoles.
Creo que todos están listos para tomar una decisión sobre este asunto.
Creo que toda la comunidad busca certeza sobre qué forma tomará ForwardDallas.
Pienso que el tema está maduro para la decisión.
Soy optimista de que podamos llegar a un consenso para adoptar el plan con las salvaguardas que he sugerido y que el Comité de Desarrollo Económico aprobó.
Este es un plan que no se pretendía que quedara en desuso.
Será un documento de referencia para la Comisión de Planificación de la Ciudad cuando consideren solicitudes de reclasificación.
Será una guía para el personal sobre lo que son recomendaciones apropiadas en solicitudes de reclasificación.
Esa es su función en gran parte, dirigirse a la toma de decisiones que hacemos en el futuro para implementar las políticas que se incluyen en el plan integral ForwardDallas.
Habrá tiempo y recursos adicionales dedicados a adoptar las recomendaciones contenidas en ForwardDallas para que se mantenga como un documento relevante y no simplemente recoja polvo.
CandysDirt.com: ¿Puedes hablar sobre el valor de iniciar conversaciones, movilizar vecindarios, involucrar a la gente en este proceso y familiarizarlos con un plan integral de uso de la tierra que quizás ni siquiera sabían que existía?
Ridley: Ese es un proceso muy saludable.
Aunque puede haber causado algo de angustia en los vecindarios, fue grandioso ver el tipo de activismo que hemos visto en muchas partes de la ciudad sobre este documento.
Las personas en Dallas necesitan saber qué es un plan integral y qué no es.
Necesitan conocer su función en el proceso de desarrollo, y deben estar cómodas con las políticas que reflejan el desarrollo futuro de nuestra ciudad.
Aplaudo a todos nuestros residentes que vinieron al Ayuntamiento para ofrecer su opinión, que escribieron cartas, que enviaron correos electrónicos.
Nunca he visto tal afluencia de interés en un solo documento en el Ayuntamiento.
Esa es parte del proceso democrático y estuve muy complacido de ver eso, para que pudiéramos tener en cuenta esos comentarios en cómo se fue moldeando el documento en lugar de esperar hasta después de que fuera adoptado y escuchar solo quejas.
